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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  中國房地產市場的未來走向愈加變幻詭譎。摩根大通近日預計，今年中國整體房價下降2%，這也是有記錄以來的房價首次下跌。然而不同城市情況不同，國內一線城市房價預計仍保持上漲幅度達5%的強勁勢頭。二線城市預計仍將持平，但供應嚴重過剩的城市價格可能下降10%。三線城市由於房價和價格敏感度較低，降幅也將小於供應過剩的二線城市，預計達到5%。

  地產投資4年短周期波動

小摩今年中國整體房價下降2% 一線城市漲5%

  下跌指數的判斷要依據城市類型和發展結構判斷，合富房地產市場研究院院長龍斌告訴南都記者，一線城市仍然有人口流入並存在較多的規劃利好，即便下跌也會有接盤者，剛需空間比較大，穩定系數更高。

  "中國房價跌幅不超過三成就不會影響國內就業，"這是國泰君安最新宏觀研報的觀點。

  南都記者陳琳琳實習生華雨鐘航海

  中山大學嶺南學院教授鐘曉青告訴南都記者，相對於國外18年的房地產周期，中國4年的房產投資則顯得有些"風險過大"。但是與周邊例如香港相比仍有上升的空間，所以近期內也不會崩盤。

內容來自sina新聞

  國泰君安證券有關人士向南都記者分析認為，需要註意的是部分二三線城市，尤其是房地產庫存大量積壓的城市，或會出現房價下跌三成的可能性，因這些城市人口持續流出，房產去化緩慢，不過未來幾年中國整體房地產價格出現懸崖式下跌的可能性較小。

  包括萬科、保利等多傢主流房地產企業都並不諱言當前房地產已走完瞭黃金時代，利潤將回歸，不過同時也都認為未來幾年中國整體房地產出現斷崖式下跌的可能性較小。

  "與歐美國傢成熟發達的投資理財產品相比，我國則顯得相對貧乏，房地產被當做投資項目。目前房地產投資放緩，市場疲軟，房價虛高。房地產價格這時有一個回落期。"中山大學嶺南學院教授鐘曉青向南都記者表示。

  國泰君安證券首席經濟學傢林采宜周二表示，房地產建築的就業人數約占國內總就業人口的一成，隻要未來國內房地產價格下跌幅度不超過三成，充分就業仍有保障。若房價跌幅超過三成，那麼國內失業問題就會凸現出來。

  宏源證券認為，中國房地產投資符合4年左右的小周期，主要驅動因素是政策周期或信貸周期。在現有政策不變的前提下，2014年隨著銀行信用趨緊以及銷售的下滑，預計房地產投資將明顯減速，到2015年和2016年預計在小周期和長周期下行疊加下，房地產投資將進一步下行。

  "中國目前的就業拉動主要靠第一產業和第二產業，並不是靠房地產容納過多的就業人口，說三成成下跌底線則是過分誇大瞭房地產的作用。"鐘曉青表示。

  在國泰君安看來，以GDP構成來看，一季度投資對GDP的貢獻率達四成，而當前房地產市場在投資中占22.5%比重，簡單測算，房地產對GDP的貢獻度達9%左右。

  "目前房地產業競爭激烈，一二線城市非爭出地王不能拿下土地，面粉都比面包都貴瞭談何高利潤？"方圓地產首席市場分析師鄧浩志向南都記者表示利潤向上爬可謂"壓力山大"，所以每遇樓市下行周期，地王項目必定虧損。地產行業利潤就10%左右。



  宏源證券總結分析國際經驗認為，房價先於生產者/消費者比例見頂。中國生產者/消費者比例於2017年見頂，兩年內下降0.45%，按照美日經驗，中國人口結構變化將導致房價每年下降1.8%-2.6%左右。中國1985-1990年經歷瞭一波嬰兒潮，年均出生人口2300萬人左右，1990年後每年出生人口持續大幅下降到2000年左右的1600萬人左右，這意味著當前中國正處民間信用貸款是不是地下錢莊怎麼貸款比較會過件於住房需求的頂部區域，住房需求的拐點已經漸行漸近。

  不過，摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌也表示，中國提高城鎮化率的計劃沒有停止，國內傢庭收入增長也較為穩固，這兩個因素將創造住宅需求。再加上較高的傢庭儲蓄率，都是支撐市場的重要因素。

  房地產市場進入拐點已漸成各大券商的主流判斷。摩根大通近日預計，今年中國整體房價下降2%，但一線城市仍會漲5%。國泰君安分析，房地產建築就業人數約占國內總就業人口的一成，隻要未來國內房地產價格下跌幅度不超過三成，充分就業仍有保障。方圓地產首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪時表示，目前房地產業競爭激烈，地產行業利潤已滑至10%左右。

  瑞銀證券分析稱，時至今日已經越來越擔心房地產是否面臨拐點。過去10年間住房的供給量一直快於內在需求，而支撐投資性需求的諸多因素正在消退，目前房地產持續大幅下滑是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險。瑞銀將2014年和2015年的GDP增速小幅下調至7.3%和6.8%。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08274175525.shtml

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