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社科院專傢談救市連稱不理解:三天三夜沒想明白
今年，國內房地產市場從最高峰反轉，進入新一輪調整周期，以"下行通道中的房地產"為主題的2014年博鰲房地產論壇日前開幕。
對"下行通道"的分歧引發瞭房地產行業大佬級嘉賓的全面辯論，這幾乎貫穿瞭本屆博鰲房地產論壇全程及各種內外活動。不管是大會演講和對話中的各種觀點呈現，還是理事博鰲沙龍、經濟學傢早餐會、博鰲直播間的"刀光劍影"，都顯示這是一屆無比聚焦和激烈碰撞的大會。
有贊成，有反對，爭論、交鋒，到處是唇槍舌劍，但與會嘉賓在房地產未來發展上的思考與建言，如同一枚枚石子投向瞭因政策調整而略顯興奮的房地產市場之中，這片漣漪也許影響到的是未來數年的市場。除瞭政策與行業，商業、產業、金融等方面的話題也是本屆博鰲房地產論壇的重要議題，正如多元化與轉型中的房地產行業，引入瞭更多的新元素。
調整還會延續
"我國的房地產市場進入瞭增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。"在8月7日召開的2014年博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會名譽副會長朱中一首先做瞭主旨發言，在他看來，消化存量，是當前和今後一個時期的重要任務。
他認為，今年上半年，全國房地產開發投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品遊學貸款銀行新莊房屋汽車貸款信用貸款土地房和住宅的銷售面積、銷售額出現瞭負增長，樓市確實進入瞭調整期。朱中一說，這是房地產一個退燒階段，因為去年發燒瞭。從退燒的階段來看，現在的市場應該說是比較常態化的。一些供明顯大於求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調整，是遲早的事情，不必大驚小怪。
"但限購政策的調整隻是解決瞭一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題，"朱中一說，這次調整，估計還會延續一段時間，調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決於各地存量房的消化速度，"現在限購慢慢放開瞭，這並不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候，政府還是會再用一次。"
事實上，目前的房地產行業正在為前幾年的"大躍進"甚至是盲目開發而"買單"。不少房企表示做好下行態勢下的應對準備，告別"蠻荒生長"進入平穩期。
"今年整體供大於求的情況還不會逆轉，因此各地積極放松限購，這也會在短期釋放一些積壓的成交和市場需求，但不會改變供求關系，"越秀地產副總經理朱晨如此表示。由於全行業"壓力山大"，花樣年主席潘軍也認為，未來3年行業要淘汰50%-60%投機性的地產企業。
恒隆地產董事長陳啟宗也在論壇上表示，"中國房地產最好賺錢的時機已經過去。"在他看來，大周期完結的原因在於，第一，庫存已經很大，供應非常大；第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個大的周期帶到一個終點。
陳啟宗說，短期來說，一般的市場特別是比較成熟的市場都是有上有下的，到瞭今天，上行的局勢可能不在瞭，"我個人認為，沒有人希望它下行，包括政府在內，平行是最好的。平行一段之後，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結果" 。
下行通道是偽命題
在朱中一演講後，博鰲地產論壇交流開始。著名經濟學傢、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]一出場便將"樓市進入下行通道"主題拋向在座嘉賓。
"我們為什麼討論這種小兒科的問題？哪一本經濟學有下行通道這個概念？"中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮[微博]接過話題，就開始用犀利的話語來反駁巴曙松。
陳淮說，下行通道是個偽命題，"如果說在數學意義上有一個通道的話，那麼指的是在一條曲線上，它上下波動的過程中，每一個低點都低於上一個低點，每一個高點都低於上一個高點的時候叫通道，而不是把在一個曲線上有起伏的階段叫通道。"
他以傢電業為例，2001年，中國的傢電業歷經10年輝煌後迎來價格大戰，當年中國的彩電廠生產量是4700萬臺卻隻賣掉瞭2100萬臺，那一年的傢電論壇上也有很多人說"下行通道"之類的話題。但是又一個10年過去瞭，當初輝煌一時的彩電企業死掉一大片，但這沒妨礙中國成為世界第一大的彩電大國，到去年，中國生產的彩電不是2100萬，不是4700萬，是1.2億臺。你說，這10年是上行還是下行？
"我們面對的是一個未來10年中國房地產業大發展、大擴張的時期，同時是1/3的企業要被優勝劣汰調整出去。所以你說上行還是下行？開門還是閉門？"陳淮如是說。
針對"該不該拯救房地產"的問題，陳淮也用瞭好幾個"我不理解"，表達對看空房地產行業觀點的不滿。"該不該拯救房地產？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產怎麼瞭，需要拯救？"陳淮表示，需要拯救的是當下的政策體系、金融體系、改革等。
一大幫房企代表對此有強烈認同。"所謂下行通道，長期陡降式的下行，這是一個引導性的說法，跟媒體在今年年初大規模的拐點論性質是一樣的，"首創置業董事長劉曉光[微博]說，今天的樓市沒有面臨崩盤的危險，隻是面臨洗牌的局面。在他看來，房地產業面臨一種新的格局，有一些周期性的調整，也有一些分化。100個城市中間有37個城市放開限購瞭，下一步市場化改革是一個主導方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段。
"中國城鎮化速度勢不可擋，城市人口的移動就是需求。再過幾年，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能說房地產市場變成下行通道嗎？我覺得沒有道理。"華遠地產(3.18, -0.01, -0.31%)董事長任志強[微博]也一如既往地憤慨道。在他看來，從整個房地產業的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，"沒有任何數據可以證明房地產現在是下行的。"
新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，房地產行業已經告別高增長的黃金時代，轉而進入平穩發展的白銀時代。在2014博鰲房地產論壇總裁閉門會上，他做瞭《白銀時代還有三十年》的主題演講，他認為，未來市場波動會成為常態，但從供求關系的基本面來分析，無論今年下半年，還是從中、長期態勢來看，房地產市場仍有比較大的發展空間。
路勁集團董事局主席單偉豹也表示，今年房地產市場下跌與2008年相比差異很大，目前隻有個別城市跌瞭20%-30%，全中國真正下跌的城市並不多。盡管銷售量比預期要低，但是跟前年相比還上升瞭。他認為，目前這個市場環境很好，基本條件沒變，價格隻要下降，房子還是能賣得出去的，剛需永遠都存在。
眾多來自一線的開發商通過切身的項目操盤經驗，帶來瞭最新鮮一手的市場訊息。萊蒙國際首席運營官陳風楊就說，在一些二、三線的項目，隻要降價，就能保證出貨。"買樓的就兩種人，一種是投資的，一種是消費的，還沒有出現由於降價降到位，房子沒人要的情況。"
樓市需要新玩法
不可置否的是，房地產的遊戲規則在今天發生瞭巨大改變。在今年的博鰲房地產論壇上，房地產"新玩法"更成為熱門話題。
"先不論房地產是下行還是上行，現在有一個事實，我們不可能像過去那樣發展瞭。"世聯行(10.22, -0.01, -0.10%)首席技術官黎振偉說，在新一輪的洗牌中，房企紛紛轉型，要準備各種新玩法。而在新歐鵬副總裁李戰洪看來，所謂的新玩法，就不能一心一意，一心一意這不叫玩瞭，一定要三心二意，或者是一心二意。未來，房企有一個最重要的把握，就是要主動轉型。
"在房地產產業鏈上，房企需要做多元化和輕資產，尤其是輕資產模式，備受資本市場推崇，比重資產的估值高。"第一太平戴維斯華南區投資部董事吳睿也認同說，哪怕現在可能開發業務做得非常好，但是在行業外面，有很多巨人。協信地產總裁劉愛明就建議，現在房企不應該隻追求廣度而不顧深度，房地產在今天仍然有大把賺錢機會，需要提高經營能力和判斷行業格局的眼光。
"觸電上網"正成為房企的高調新玩法之一。
作為走在最前沿的房企老大，近年來，萬科大力擴張商業地產、佈局海外地產、推小股操盤、合夥人制度、養老服務，大力佈局產業地產、物流地產等，今年6月，萬科與百度[微博]簽約，啟動商用地產科技化運營。萬達是房企中追求多元化、規模化效應的一個典型代表，它與京東搞聯合電商營銷。華潤置地也與小米聯合打造智能傢居體驗中心等。
此外，萬科、世茂、花樣年等房企還選擇將社區服務嫁接互聯網，探索從傳統物業服務向多功能社區服務的轉變路徑，社區APP等移動互聯網工具被視作創造增值服務、打造體驗感的必備武器。
眼下，正如一場蓄勢已久的變革，房地產金融化也來勢洶洶地影響著整個行業。作為中國首隻商業地產私募基金及房地產資產管理機構高和投資的創始人，其董事長蘇鑫是涉足房地產金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經驗來看，支持商業地產長期穩定發展最好的工具便是REITs。"但要實現真正的REITs還取決於政策環境以及金融環境。"
蘇鑫說，萬科與華潤代表瞭行業未來的趨勢。"萬科、華潤這些行業領頭企業已經開始與基金合作，大多屬於商業地產開發型基金，但現在更多的開發商還是願意與信托等合作。如果反過來思考，利用現在行業整合的機會，借助一些股權投資，不但可以分散風險，還能同時擴大規模。"
在蘇鑫眼中，未來會有部分開發商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時，輕資產便能體現，整個環節由零到最大化，所有的增值過程都收取資產溢價的一部分，風險降低，但利潤並沒有減少。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/08152864381.shtml
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