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彰化縣銀行貸款利率比較房地產業營改增或明年推行 17%稅率高不高?



  房地產行業營改增最晚明年或將推行。2012年1月1日起試點的營改增被認為是目前規模最大的結構性減稅措施。目前僅剩房地產業、建築業、金融業以及生活服務業等尚未實施營改增。

  自2013年開始調研,房地產業營改增方案迄今仍難出臺,其難度之大,可見一斑。對於房地產業而言,除瞭直接影響稅負的稅率之外,與其他房貸二順位信貸融資任何問題免費諮詢行業、稅種如何協調也是改革的難點所在。

  稅率17%高不高

  稅負到底是增加還是減少,主要取決於稅率的設定。

  日前,有媒體報道稱,財政部對房地產營改增的稅率擬采用17%,而此前有消息稱為11%。這一稅率是否合理,對房地產行業來說,稅負是增加還是減少?

  "可以做一下對比。"一位供職於四大會計師事務所的財稅專傢告訴《第一財經日報》記者。

  營改增試點中,有形動產租賃適用17%稅率,交通運輸業是11%,其他部分現代服務業為6%。

  不同行業的稅率確定的依據是什麼?該專傢稱,一方面要考慮行業本身的毛利情況,還要看其業務的縱向流程是不是有那麼多可以抵扣的東西;另一方面,還有國傢宏觀調控政策,是不是鼓勵一個行業的發展。

  "營改增試點中交通運輸業稅率是11%,房地產行業的進項比交通運輸業要多,毛利也高,而且在營改增之前大多數的生產型企業都是17%稅率,我們預計最後結果可能是17%。"該專傢告訴本報記者,也不排除政府可能對房地產有特殊照顧,最後達成一個較低的稅率。

  現行房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%。此前,普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮表示,在6%的增值稅稅率下,稅負降低;11%持平;17%則稅負增加,所以未來房地產業營改增後實施11%的稅率可能性比較大。

  財政部財科所所長劉尚希此前接受媒體采訪時指出,11%的增值稅稅率表面看比較高,但這是可以抵扣進項稅的,而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前,沒辦法判斷稅負上升還是下降。

  也有業內人士表示,或許會在11%~17%之間,再確定一個稅率。

  具體到一個企業的稅負到底是增加還是減少,前述專傢告訴本報記者,這還要看企業的業務性質、銷售流程等細節問題。

  比如說,一個在上海開發的房地產企業和一個在河南開發的房地產企業,前者的毛利大,銷售的量小;後者的毛利低,但是量大,兩者最終的銷售額相同。如果按照營業稅,那麼兩者繳納數額相同;但如果按照增值稅,進項可以抵扣,就要看盈利程度和投資來決定稅負的多少。"這點來看,增值稅更公平。"上述專傢說。

  上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建也告訴本報記者,在他看來,"營改增"主要目的是為瞭消除重復征稅,結構性減稅不是簡單的個別企業降低稅負,而是針對一個行業,最終是總體稅負減少,具體到一個企業是有增有減。

  但前述專傢也表示,相比營業稅,增值稅對企業來說可籌劃的空間更大。"企業可以通過運營模式的優化,讓可抵扣的項目最大化。比如說,涉及一個公司內部的業務部門,可以單設一個公司,為本公司提供服務。"

 建築、金融一起改

  增值稅是一個全鏈條道道抵扣的問題,不能隻局限於某一個行業改革。對於房地產行業來說,建築業和金融業營改增與其息息相關,這也成為房地產營改增的一個難點。

  從房地產企業的財務報表看,主要的成本構成有三塊:一是土地成本,二是建築成本,三是銀行貸款的利息支出。

  "增值稅的原理是,我賣東西要交增值稅,但同時我買東西取得的進項稅發票可以去抵扣,如果建築和金融不改的話,對於房地產行業來說就沒有進項稅可以抵扣,單環節稅負就重瞭。"中瑞稅務師事務所合夥人趙巖告訴本報記者。

  前述專傢認為,房地產和建築業營改增必須同步推進。

  財政部部長樓繼偉表示,今明兩年是稅制改革的關鍵時期,下一步營改增范圍將逐步擴大到建築業、房地產業、金融業等各個領域,相應廢止營業稅制度,適時完成增值稅立法。

  亦有財政部專傢表示,電信業營改增之後,可能不會再一個一個行業地進行,而是有可能幾個行業一起推進,財稅部門已經開始著手對房地產業、金融業等行業進行營改增調研。

  至於建築和金融行業的稅率如何確定,本報記者采訪的專傢認為,要把行業放到全鏈條上綜合考慮,但也要結合行業自身的特性。

  前述專傢稱,建築行業的毛利低於房地產行業,稅率或許會低於房地產,而金融行業本身可抵扣的項目不多,建築業11%比較合理,金融6%較為合適。趙巖也贊同建築業稅率為11%。

  此前也有業內人士預測,未來金融業、房地產、建築業營改增後將執行統一稅率,即11%。

  此外,土地成本如何抵扣,也是值得研究的問題。

  趙巖對本報記者說,政府賣地是不交稅的,對於房地產企業來說,則意味著這塊抵扣沒有,如果稅制設計中要考慮稅負問題,可以在這個環節進行一定的進項抵扣。

 其他稅種受影響

  營改增同樣會導致企業所得稅稅負的改變,這也是房地產業營改增過程中的一個難點。

  趙巖告訴本報記者,企業所得稅的應納稅款所得額是由企業的收入減去成本,但是營改增之後,企業收入和成本兩個因素的數值都發生改變。

  他以目前已經試點的服務業營改增為例,假如收入為100元,扣掉5%的營業稅之後的95元為主營業務收入;而營改增之後,稅率為6%,按照增值稅的計算方法,主營業務收入為94.3元[100÷(1+6%)],有所減少。另一方面,對成本也有影響,比如企業支出100元,在營業稅的前提下,100元即為成本,但營改增後的成本則需要扣除增值稅。

  "相當於改變瞭企業收入和成本兩邊,所以要根據企業最終的收入成本結構,才能看對企業的凈影響是怎樣的。"趙巖說。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/07164460279.shtml


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